Na czym polega przegląd budynku?

Utrzymanie budynku w dobrym stanie to nie tylko kwestia estetyki czy komfortu. To obowiązek prawny. Właściciele i zarządcy obiektów budowlanych muszą przeprowadzać cykliczne przeglądy techniczne – i to niezależnie od tego, czy budynek jest nowy, czy ma kilkadziesiąt lat.

Jako architekt z Białegostoku z doświadczeniem w projektowaniu i nadzorze nad obiektami widzę, jak wielu właścicieli bagatelizuje ten temat. A konsekwencje bywają poważne. Za niedostosowanie się do przepisów można otrzymać mandat karny od nadzoru budowlanego w wysokości do 5 tys. zł, a nawet karę ograniczenia lub pozbawienia wolności do 12 miesięcy. W tym artykule wyjaśniam, na czym polega przegląd budynku, kiedy trzeba go przeprowadzać i co dokładnie obejmuje.

Obowiązki właściciela i zarządcy budynku

Właściciel lub zarządca budynku musi pilnować kilku rzeczy:

• żeby obiekt był wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem i wymogami ochrony środowiska,

• żeby jego stan techniczny był bezpieczny,

• żeby budynek zachował estetykę i nie szpecił otoczenia.

W tym celu przeprowadza się kontrole, które odnotowuje się w książce obiektu budowlanego. To dokument, w którym zapisuje się wszystkie przeglądy, ich daty, zakres i wyniki. Bez niego trudno udowodnić, że właściciel dopełnił obowiązków.

Zakres poszczególnych prac znajdziesz w Prawie budowlanym oraz w aktach wykonawczych. Jeśli nie czujesz się pewnie w tych przepisach, warto skorzystać z doradztwa budowlanego. Jako architekt budowlany Białystok pomagam klientom uporządkować te obowiązki i uniknąć przykrych niespodzianek.

Kiedy trzeba przeprowadzać przeglądy okresowe?

Obowiązkowe przeglądy dzielą się na kilka kategorii. Każda ma inny zakres i inną częstotliwość.

Przeglądy co najmniej dwa razy w roku

Dotyczy to przede wszystkim:

• kontroli stanu technicznego instalacji gazowych,

• przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych,

• sprawdzenia drożności i siły ciągu,

• uszkodzeń i zmian wprowadzonych w kanałach lub przewodach.

W obiektach powyżej 2000 m² powierzchni zabudowy oraz 1000 m² powierzchni dachu przegląd przeprowadza się dwa razy w roku – do 31 maja i do 30 listopada. To terminy, których warto pilnować.

Przeglądy co najmniej raz w roku

W ciągu roku obiekt budowlany powinien być co najmniej raz poddany kontroli, podczas której sprawdza się:

• stan elementów narażonych na działanie czynników zewnętrznych,

• stan instalacji,

• przewody kominowe,

• urządzenia służące ochronie środowiska.

To podstawowy przegląd, który dotyczy praktycznie każdego budynku.

Przeglądy co najmniej raz na pięć lat

Kontrola wymagana co 5 lat obejmuje kompleksowe sprawdzenie wszystkich elementów obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania. Sprawdza się:

• elementy konstrukcyjne,

• elementy techniczne,

• instalacje.

Zakres częściowo pokrywa się z kontrolami corocznymi, ale jest znacznie szerszy. To przegląd, który daje pełny obraz stanu budynku.

Przeglądy każdorazowe

Wykonuje się je w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Przykłady:

• pożar,

• powódź,

• silne wiatry i nawałnice,

• wybuch,

• wstrząsy sejsmiczne,

• katastrofa budowlana,

• sąsiedzkie prace ziemne lub wyburzeniowe.

Po takich zdarzeniach budynek trzeba skontrolować niezwłocznie. Czekanie może być niebezpieczne.

Które budynki wymagają regularnych kontroli?

Regularne kontrole wymagane są w budynkach powyżej 1000 m² powierzchni zabudowy oraz w budowlach. Dotyczy to przede wszystkim:

• budynków wielorodzinnych,

• budynków użyteczności publicznej,

• obiektów przemysłowych,

• budynków biurowych i administracyjnych,

• budynków handlowych i usługowych.

W praktyce każde większe skupisko ludzi wymaga systematycznej kontroli. Bo bezpieczeństwo użytkowników jest priorytetem.

Jakie czynności wchodzą w skład przeglądu budynku?

Kontrolne sprawdzenie stanu technicznego obejmuje szeroki zakres elementów. Do najważniejszych należą:

• zewnętrzne warstwy ścian – sprawdzenie pęknięć, odspojenia tynku, zawilgoceń,

• elementy ścian – stan konstrukcji, izolacji, spoin,

• balustrady – mocowanie, wysokość, stan techniczny,

• urządzenia zamontowane na ścianach i dachu – anteny, klimatyzatory, instalacje fotowoltaiczne,

• elementy odwodnienia – rynny, rury spustowe, wpusty,

• obróbki blacharskie – stan i szczelność,

• pokrycie dachowe – uszkodzenia, przecieki, stan membran,

• instalacja centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,

• instalacja kanalizacyjna,

• zabezpieczenia przeciwpożarowe – gaśnice, hydranty, drogi ewakuacyjne,

• przejścia przyłączy przez ściany – szczelność i izolacja.

Każdy z tych elementów ma znaczenie. Zaniedbanie jednego może prowadzić do awarii, a w skrajnych przypadkach do zagrożenia życia.

Kontrola instalacji gazowych i przewodów kominowych

To szczególnie wrażliwy obszar. Kontrola stanu technicznego instalacji gazowych, przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych uwzględnia przede wszystkim:

• sprawdzenie drożności,

• sprawdzenie siły ciągu,

• uszkodzenia i ewentualne zmiany wprowadzone w kanałach lub przewodach.

W obiektach powyżej 2000 m² powierzchni zabudowy oraz 1000 m² powierzchni dachu przegląd przeprowadza się dwa razy w roku – do 31 maja i do 30 listopada. To wymóg, którego nie można pominąć. Zaniedbanie kontroli przewodów kominowych to jedno z najczęstszych źródeł zaczadzeń i pożarów.

Kto może przeprowadzić przegląd?

Nie każdy. Przegląd techniczny budynku musi wykonać osoba z odpowiednimi uprawnieniami:

• architekt lub inżynier budownictwa – do oceny konstrukcji i elementów architektonicznych,

• uprawniony kominiarz – do kontroli przewodów kominowych,

• uprawniony instalator – do kontroli instalacji gazowych, elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych,

• specjalista ds. przeciwpożarowych – do oceny zabezpieczeń ppoż.

W praktyce przegląd często wykonuje zespół specjalistów. Każdy odpowiada za swój obszar. Ważne, żeby wszystkie czynności były udokumentowane wpisem do książki obiektu budowlanego.

Konsekwencje zaniedbania przeglądów

Wielu właścicieli myśli: „Jakoś to będzie”. Dopóki nic się nie stanie, nikt nie zauważy. Ale kiedy dojdzie do awarii lub wypadku, konsekwencje są poważne:

• mandat karny od nadzoru budowlanego – do 5 tys. zł,

• kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do 12 miesięcy,

• nakaz przeprowadzenia remontu lub zakaz użytkowania budynku,

• odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone osobom trzecim,

• problemy z ubezpieczeniem – ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania.

To nie żarty. Prawo budowlane jest w tym zakresie jednoznaczne. Właściciel odpowiada za stan budynku – również karnie.

Jak ARCHIBIA pomaga w przeglądach?

W mojej pracowni ARCHIBIA oferuję wsparcie w zakresie:

• oceny stanu technicznego budynków,

• przygotowania dokumentacji niezbędnej do przeglądów,

• doradztwa budowlanego w zakresie obowiązków właściciela,

• wykonania inwentaryzacji budowlanej, jeśli zachodzi potrzeba,

• przygotowania projektu budowlanego Białystok w razie konieczności remontu.

Dzięki temu właściciel lub zarządca ma pewność, że wszystko jest zgodne z przepisami i bezpieczne dla użytkowników.

Podsumowanie

Przegląd budynku to obowiązek prawny, nie dobra wola. Właściciel lub zarządca musi:

• przeprowadzać przeglądy okresowe – roczne, pięcioletnie, a w niektórych przypadkach dwa razy w roku,

• reagować na zdarzenia losowe i przeprowadzać przeglądy każdorazowe,

• dokumentować kontrole w książce obiektu budowlanego,

• zlecać przeglądy osobom z uprawnieniami.

Zaniedbanie tych obowiązków grozi mandatem do 5 tys. zł, karą ograniczenia lub pozbawienia wolności do 12 miesięcy, a przede wszystkim realnym zagrożeniem dla ludzi.

Jeśli jesteś właścicielem lub zarządcą budynku i potrzebujesz wsparcia w zakresie przeglądów, oceny stanu technicznego lub doradztwa budowlanego, zapraszam do współpracy. W ARCHIBIA pomogę Ci uporządkować obowiązki i zadbać o bezpieczeństwo Twojego obiektu.

Zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy. Porozmawiamy o Twoim budynku i przygotuję dla Ciebie wycenę.

Bezpieczny budynek to spokojny właściciel.