Jak efektywnie zaprojektować budynki wielorodzinne?

W polskich miastach zabudowa wielorodzinna zdecydowanie dominuje nad jednorodzinną. Wystarczy rozejrzeć się po okolicy, żeby zobaczyć wieżowce, niskie klatkowce złożone z segmentów, bloki z mieszkaniami wzdłuż centralnego korytarza (tzw. korytarzowce) oraz kamienice – budynki z historią.

Ale wiele z tych obiektów powstało według standardów, które dziś już nie wystarczają. Współczesna architektura stara się odpowiadać jednocześnie na dwa wyzwania: komfort mieszkańców i dobro planety. Jako architekt z Białegostoku projektujący budynki wielorodzinne i usługowe widzę, że to nie jest sprzeczność. Wręcz przeciwnie – dobrze zaprojektowany budynek jest jednocześnie wygodny i energooszczędny. W tym artykule wyjaśniam, jak efektywnie zaprojektować budynek wielorodzinny i na co zwrócić uwagę na etapie koncepcji.

Ekotrendy w architekturze wielorodzinnej

Troska o środowisko naturalne jest dziś jedną z dominujących cech nowo powstających projektów budynków wielorodzinnych. To nie moda, a konieczność – zarówno ze względu na przepisy, jak i na rosnące koszty energii.

Orientacja względem stron świata

Pierwsza zasada efektywnego projektowania brzmi: zminimalizować straty ciepła. Sposobem na to jest między innymi odpowiednie zorientowanie okien i drzwi. Większość przeszkleń powinna być skierowana na południe, gdzie zyski słoneczne są największe. Od północy projektuje się mniejsze okna i pomieszczenia techniczne.

To pozornie prosta decyzja, ale ma ogromny wpływ na bilans energetyczny budynku. Mieszkania od południa są cieplejsze zimą i jaśniejsze przez cały rok. Mieszkania od północy wymagają lepszej izolacji i wydajniejszego ogrzewania.

Indywidualne systemy ogrzewania i energii

Drugi element to dobór indywidualnych rozwiązań w zakresie systemów ogrzewania oraz dostarczania prądu. W praktyce oznacza to:

• pompy ciepła – powietrzne lub gruntowe,

• instalacje fotowoltaiczne – na dachu lub elewacji,

• rekuperację – mechaniczną wentylację z odzyskiem ciepła,

• systemy zarządzania budynkiem (BMS) – automatyczne sterowanie ogrzewaniem, chłodzeniem i oświetleniem,

• liczniki indywidualne – żeby każdy mieszkaniec płacił za realne zużycie.

Każde z tych rozwiązań ma swoją cenę, ale wszystkie razem składają się na budynek, który jest tańszy w eksploatacji. A to dziś jeden z najważniejszych argumentów dla najemców i nabywców.

Budynki pasywne i zeroemisyjne

Architektura zmierza również w kierunku budynków pasywnych, czyli energetycznie samowystarczalnych. Choć tego rodzaju inwestycje ciągle jeszcze wiążą się ze sporymi kosztami, standardy się zaostrzają.

Coraz częściej mówi się o budynkach zeroemisyjnych i certyfikatach takich jak BREEAM, LEED czy WELL. Certyfikat to nie tylko prestiż. To potwierdzenie, że budynek został zaprojektowany zgodnie z najwyższymi standardami ekologicznymi i zdrowotnymi.

Jako architekt budowlany Białystok projektuję tak, żeby budynek spełniał nie tylko obecne normy, ale też te nadchodzące. Bo budynek stoi 50 lat, a przepisy zmieniają się co kilka lat.

Funkcjonalność – to znaczy jaka?

Projekty budynków wielorodzinnych starają się być przyjazne mieszkańcom i wychodzić naprzeciw ich oczekiwaniom. Koncentrują się na tym, żeby mieszkania były w miarę możliwości jasne i przestronne, a także miały dobrą wentylację.

Światło naturalne i przestrzeń

Mieszkanie bez dostępu do światła dziennego to dziś rzadkość, ale wciąż się zdarza – zwłaszcza w starych budynkach. W nowych projektach dąży się do tego, żeby każde pomieszczenie mieszkalne miało okno. Dodatkowo:

• wysokość pomieszczeń – minimum 2,5 m, a coraz częściej 2,7–3 m,

• przeszklenia – duże okna, balkony, loggie,

• otwarte układy – kuchnia połączona z salonem,

• balkony i tarasy – prywatna przestrzeń zewnętrzna dla każdego mieszkania.

Wentylacja i jakość powietrza

Dobra wentylacja to nie luksus, a wymóg zdrowotny. W nowoczesnych budynkach wielorodzinnych stosuje się:

• wentylację mechaniczną z rekuperacją – odzysk ciepła i stały dopływ świeżego powietrza,

• filtrację powietrza – szczególnie ważną w miastach,

• kontrolę wilgotności – zapobieganie pleśni i grzybom.

W budynkach, w których okna są szczelne (a takie dziś projektujemy), wentylacja grawitacyjna często nie wystarcza. Dlatego mechaniczna wentylacja staje się standardem.

Windy i dostępność

Zdecydowana większość projektów zakłada obecność wind. To nie tylko kwestia wygody. To wymóg dostępności dla osób z niepełnosprawnościami, osób starszych, rodziców z wózkami.

W budynkach wielokondygnacyjnych windy są obowiązkowe powyżej określonej liczby kondygnacji. Ale nawet tam, gdzie nie są wymagane, warto je projektować. Budynek bez windy wyklucza część użytkowników, a to dziś nie do przyjęcia.

Lokale usługowe na parterze

Coraz częściej projekty zakładają obecność lokali handlowo-usługowych na dolnej kondygnacji. Dzięki temu sklepy, punkty usługowe i przedszkola są zawsze w zasięgu ręki.

To rozwiązanie ma same zalety:

• mieszkańcy mają wszystko pod ręką,

• parter nie jest martwą strefą,

• budynek jest bezpieczniejszy – więcej osób w okolicy,

• inwestor zarabia na wynajmie lokali.

Oczywiście trzeba pamiętać o oddzieleniu funkcji mieszkalnej od usługowej – akustyka, wentylacja, osobne wejścia. Ale to kwestie techniczne, które architekt rozwiązuje na etapie projektu.

Prosta bryła i subtelne detale

Nie mniej istotna jest prosta, czysta bryła budynków z subtelnymi detalami. To nie tylko kwestia estetyki. Prosta bryła to:

• mniejsze straty ciepła – mniej mostków termicznych,

• tańsza budowa – prostsza konstrukcja, mniej materiałów,

• łatwiejsza eksploatacja – mniej problemów z przeciekami i naprawami,

• uniwersalna estetyka – nie starzeje się tak szybko.

Dobry budynek wielorodzinny nie musi być krzykliwy. Powinien być dobrze zaprojektowany. W tak zaprojektowanych budynkach będzie się po prostu dobrze mieszkać.

Elastyczność – budynek, który się zmienia

Trzeci filar efektywnego projektowania to elastyczność. Budynek wielorodzinny stoi 50–80 lat. Przez ten czas zmieniają się potrzeby mieszkańców, standardy, technologie.

Dlatego projektuje się:

• mieszkania modułowe – możliwość łączenia lub dzielenia lokali,

• elastyczne instalacje – łatwe do rozbudowy i modernizacji,

• strefy wspólne – rowerownie, place zabaw, miejsca spotkań,

• przestrzenie do adaptacji – np. strych na dodatkowe mieszkania.

Budynek, który można zaadaptować do nowych potrzeb, jest tańszy w utrzymaniu i bardziej atrakcyjny dla kolejnych pokoleń.

Formalności i przepisy

Projektowanie budynku wielorodzinnego to także dokumentacja projektowa Białystok zgodna z przepisami. Wymagania są tu ostrzejsze niż przy domach jednorodzinnych:

• warunki techniczne – WT 2021, a wkrótce WT 2026,

• przepisy przeciwpożarowe – drogi ewakuacyjne, strefy pożarowe,

• dostępność dla osób z niepełnosprawnościami – windy, podjazdy, toalety,

• ochrona akustyczna – izolacyjność między mieszkaniami,

• nasłonecznienie – minimalny czas nasłonecznienia mieszkań,

• wymagania parkingowe – miejsca postojowe i rowerowe.

Wszystko to musi być uwzględnione na etapie projektu budowlanego Białystok. Bez tego nie uzyskasz pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Efektywne projektowanie budynków wielorodzinnych opiera się na trzech filarach:

1. Ekologia – orientacja względem stron świata, pompy ciepła, fotowoltaika, rekuperacja, budynki pasywne.

2. Funkcjonalność – jasne i przestronne mieszkania, dobra wentylacja, windy, lokale usługowe, prosta bryła.

3. Elastyczność – modułowe mieszkania, adaptowalne przestrzenie, przyszłościowe instalacje.

Do tego dochodzą formalności: zgodność z przepisami, dostępność, akustyka, ochrona przeciwpożarowa.

Dobrze zaprojektowany budynek wielorodzinny to taki, w którym dobrze się mieszka, który jest tani w utrzymaniu i który starzeje się z godnością. To możliwe – ale wymaga przemyślenia już na etapie koncepcji.

Jeśli planujesz budowę lub modernizację budynku wielorodzinnego, zapraszam do współpracy. W ARCHIBIA pomogę Ci zaprojektować obiekt, który spełni wszystkie współczesne standardy i będzie służył przez dziesięciolecia. Wykonam inwentaryzację budowlaną, jeśli zachodzi potrzeba, przygotuję projekt budowlany Białystok i poprowadzę Cię przez cały proces.

Zadzwoń lub wypełnij formularz kontaktowy. Porozmawiamy o Twojej inwestycji i przygotuję dla Ciebie wycenę.

Dobry budynek wielorodzinny to inwestycja, która pracuje przez pokolenia.